2023年7月28日，首程控股發布半年度業績預告，公告指出公司上半年營業收入較去年同期有一定幅度的下降，減幅主要源於其資產融通業務下持有的按公允價值計入損益的C-REITs價格下跌而產生的未變現虧損，同時公告還提到該虧損並非現金性質，對公司的現金流並無任何影響。首程控股作為首批C-REITs市場的參與者，在上半年的市場行情下其業績必然會受到REITs市場波動的影響，而透過現象看本質，撥開REITs市場的重重迷霧，才能辨明方向更加理性地看待首程控股的業績表現。

01 任何事物的發展，都是一個波浪式前進、螺旋式上升的過程

C-REITs作為新興資產品類，自首批產品上市至今僅有兩年多的時間，市場情緒也在此期間經歷了從觀望到高漲再到震蕩下行的波浪式起伏，但其服務中國實體經濟及投融資機製改革的根本宗旨和穩步發展的長期態勢並沒有動搖。

縱觀上半年C-REITs市場表現，以底層基礎設施資產質量為核心的REITs產品價格受到宏觀經濟恢復速度不及預期、底層資產所處的產業環境波動等多重因素影響而出現大幅回調，但筆者始終堅信機遇與挑戰並存。與境外成熟REITs相比，C-REITs仍屬於創新工具範疇，各類市場參與方仍處於不斷摸索的階段，上半年REITs的震蕩波動就如同將這一新興產品進行不同環境的產品測試，從中發現問題並解決問題是完善REITs生態體系建設的必由之路，也為其邁入新階段並保持長遠良性發展積累寶貴經驗。

值得欣慰的是，在這一震蕩行情中所暴露出的C-REITs整體市值規模偏小、二級市場流動性不足、投資者結構有待豐富、信息披露程度及底層資產研究架構有待完善等客觀存在且亟待解決的問題已經得到了市場參與方的一致認同，並以積極態度正視問題，為REITs未來發展註入信心。

中流擊水奮楫者進，在這一環節中，首程控股依舊看好萬億級的REITs市場空間，作為首批REITs參與者，其已經在早前的公開信息中表示對REITs市場長遠良性發展的信心，並以實際行動在上半年助力首批擴募REITs項目落地。

02 不畏浮雲遮望眼，風物長宜放眼量

發現並正視問題是找到高質量發展之門的第一步，而如何解決問題才是解鎖高質量發展之門的鑰匙。

政策層面，從上半年將消費基礎設施納入試點範圍，到首批REITs擴募如期落地，再到重磅發聲進一步優化政策安排推動REITs常態化發行，本月更是政策頻出對症下藥，「首發」及「擴募」雙管齊下，在拓寬試點範圍、優化發行流程等方面多措並舉推動REITs市場高質量常態化發展，而近日發改委鼓勵民間投資項目發行REITs則為高質量擴容帶來更多可能性。

投資者層面，多家公募基金管理人旗下的部分FOF基金將公募REITs納入投資範圍，中金公司研究報告指出，盡管實際可投資於公募REITs的資金規模需遵守公募FOF基金的監管和風控規則，但根據公開信息初步估算，FOF基金入市後將為REITs市場帶來25億-50億的潛在增量資金，投資者結構進一步優化。

底層資產運營層面，信息披露與投資者關系建設已經完善在途，本月多支REITs產品發布二季度中期運營數據「成績單」，除產業園區經營情況因地區差異而運營表現水平不一，其他大部分底層資產盈利能力實現穩中有升。其中，鵬華深圳能源REIT營收環比增幅高達71.06%，扭轉了營收下滑趨勢；華安張江產業園REIT二季度營收環比增長40.49%，克服一季度營收下滑影響，整體來看REITs市場底層資產經營狀況修復態勢良好，REITs市場基本面得到穩固。

在層層利好信號催化下，C-REITs近期迎來量價齊升的普漲行情，自7月5日後截至目前，28支公募REITs產品價格平均漲幅為7.26。其中，國金中國鐵建REIT漲幅達13.65%，市場情緒及信心得到極大提升。

種種跡象表明，C-REITs前期風險已充分釋放，其長期戰略價值和持續暢通投融資循環的功能依然穩固，長期價值已經凸顯。

03 暮色蒼茫看勁松，亂雲飛渡仍從容

深耕中國公募REITs領域並具有行業領先地位的首程控股雖在短期內受REITs市場影響業績下滑，但長期來看，其基礎設施資產持續改進者和服務商的戰略方向與商業模式依舊適應中國經濟的發展。筆者相信，前路或許仍有波折，但每一次階段性的調整都機遇與挑戰並存，在中國公募REITs領域勇立潮頭的首程控股，憑借資產融通領域紮實的REITs業務基礎與資產營運領域的運營管理能力，也將與中國REITs市場攜手勇毅前行，持續助力中國REITs市場高質量發展。